Art. 31-A
- A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Lei 4.591, de 16/12/1964, art. 30-A, e ss. (Veja).Lei 10.931, de 02/08/2004 (Acrescenta o artigo. Origem da Medida Provisória 2.221, de 04/09/2001).
§ 1º - O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
§ 2º - O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.
§ 3º - Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias e de suas pertenças aos respectivos adquirentes.
Lei 14.620, de 13/07/2023, art. 22 (Nova redação ao § 3º).Redação anterior (original): [§ 3º - Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.]
§ 4º - No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6º.
§ 5º - As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35. [[Lei 4.591/1964, art. 35.]]
§ 6º - Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.
§ 7º - O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.
§ 8º - Excluem-se do patrimônio de afetação:
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e [[Lei 4.591/1964, art. 44.]]
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).
§ 9º - No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: [[Lei 4.591/1964, art. 8º.]]
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (Lei 4.591/1964, art. 8º, [a]); e
II - edifícios de dois ou mais pavimentos (Lei 4.591/1964, art. 8º , [b]).
§ 10 - A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9º deverá estar declarada no memorial de incorporação.
§ 11 - Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.
§ 12 - A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.
TJSP APELAÇÃO. Promessa de compra e venda. Fração ideal de unidade autônoma em regime de multipropriedade. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgada parcialmente procedente. Recurso do autor. Rescisão por conveniência do adquirente. Contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018. Devolução das parcelas. Cabimento. Inteligência das Súmulas 1, 2 e 3/TJSP e 543/STJ. Retenção de 50% dos valores pagos ao fundamento de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 31-A e Lei 4.591/1964, art. 31-F). Inadmissibilidade. Conquanto instituído o regime do patrimônio de afetação, a obra já foi concluída, com a instituição de condomínio e atribuição das unidades aos adquirentes, segundo a afirmação do autor que foi confirmada pelas rés (art. 374, II, CPC). Abusividade de imposição dos efeitos do instituto ao adquirente após a conclusão da obra, sob pena de se perpetuar em seu desfavor garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador. Retenção de 25% do montante pago (Lei 13.786/2018, art. 67-A, II), aceita pela jurisprudência para cobrir as despesas administrativas suportadas pela vendedora. Honorários advocatícios sucumbenciais. Majoração. Não conhecimento. Recurso que não apresenta expressa impugnação aos fundamentos adotados nesse capítulo da r. sentença. Inexistência de razões de inconformismo nesse ponto, em plena violação ao princípio da dialeticidade (CPC, art. 1.010, III). Sentença parcialmente modificada. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO, sem reflexo no ônus da sucumbência. Mais detalhes
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STJ Recurso especial. Ação civil pública. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Resilição unilateral do promitente comprador. Retenção de 25%. Contratos firmados antes da Lei 13.786/2018. Possibilidade. Comissão de corretagem. Abatimento. Viabilidade, caso exista clara previsão contratual. Tese sufragada em recurso repetitivo. CDC, art. 42. Devolução em dobro do valor da comissão de corretagem abatida. Inviabilidade, por ausência de má-fé. Taxa administrativa em valor razoável para obtenção de certidões, documentos diversos e elaboração de dossiê para propiciar o financiamento imobiliário. Cabimento. Taxa por cessão de direitos, fixada tendo por base o valor do contrato. Abusividade. Mais detalhes
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STJ Agravo interno no recurso especial. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega. Rescisão por culpa da vendedora. Devolução de valores pagos e responsabilidade por danos materiais. Legitimidade passiva e responsabilidade solidária da instituição financeira. Cessionária fiduciária dos créditos. Financiamento concedido à incorporadora. Discussão sobre incidência do disposto na Lei 4.591/1964, art. 31-A, § 12. Necessidade de julgamento colegiado do recurso especial pela quarta turma do STJ. Agravo provido. Mais detalhes
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STJ Civil. Processual civil. Agravo interno no recurso especial. Irresignação manifestada sob a égide do CPC/2015. Ação de desfazimento contratual cumulada com pedido de restituição de valores. Compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega da obra. Irresignação do banco pan S/A. Violação da Lei 4.591/1964, art. 31-A, § 12. Falta de prequestionamento. Incidência da Súmula 282/STF, por analogia. Ilegitimidade passiva. Inocorrência. Princípio da solidariedade existente entre os integrantes da cadeia de prestadores de serviços. Precedentes. Agravo interno não provido. Mais detalhes
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STJ Direito imobiliário. Consumidor. Responsabilidade civil. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega de unidade imobiliária. Patrimônio de afetação. Prequestionamento. Ausência. Lucros cessantes. Possibilidade. Presunção. Agravo em recurso especial. Corretora imobiliária. Cadeia de fornecimento. Relação com consumidor. Ausência. Recurso especial. Lei 4.591/1964, art. 31-A. CDC, art. 3º. CDC, art. 7º, parágrafo único. CDC, art. 14. CDC, art. 20. CDC, art. 25. CCB/2002, art. 722. Mais detalhes
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